老旧小区，见证着城市的发展，也面临着成长的“阵痛”。失养失修失管、公共服务设施不健全……一系列问题，引发居民烦恼不断。近年来，我市持续推进老旧小区改造提升工作，分批次对我市996个老旧小区开工改造。但是在改造过程中，除了面临老旧小区设施陈旧、配套不全等硬件方面的问题，大多数小区还存在缺乏必要的物业管理和服务等软件方面的问题。如果这些问题不解决，改造过的小区也会因管理不善二次老化。

　　本期的《民生新观察》，邀请珠海科技学院马克思主义学院教授姜键、珠海市人大代表张京璐，共同探讨无物业小区如何走出“失管”困局。

　　文字：本报记者 康振华

　　摄影：本报记者 吴长赋

　　现状：无物业小区陷入无人管困局

　　位于香洲区狮山街道的香宁一街小区今年7月份完成了老旧小区改造，针对小区照明、路面翻新、雨污分流和供水管网等问题进行了全面升级。此外，小区还规划增设了100多个停车位，小区居民以为，困扰多时的停车难题能就此解决，没想到小区门口的道闸却迟迟没有完成安装。

　　香宁一街居民表示，由于一直没装道闸，很多非小区的车辆就可以随意停放进来，导致业主自己反而常常找不到车位。而另一名居民则告诉记者，听说是要有物业管理公司进驻才能装道闸，但他们小区不知为什么只装了一半，而且装了还没用?

　　此外，小区改造后新添置的LED路灯也同样成了摆设。由于小区缺乏管理，楼栋周边的树枝不能按时修剪，甚至长到了居民的窗台和空调外机上，存在一定的安全隐患。有业主反映，面对这些问题，他们也不知道找谁来解决。

　　香宁一街一居民表示，如果有物业管理的话，住户的这些问题就可以得到及时反馈和解决，所以还是希望香柠一街的业委会能够积极推动相关工作，也更希望居委会可以加强跟住户的沟通，保障老旧小区住户的生活安全。否则老旧小区的改造就没有意义了。

　　位于斗门镇的金星花园和龙兴花园同样属于无物业小区，由于小区长期缺乏管理和维护，绿化带长满了杂草，部分楼道漏水，外墙瓷砖大片脱落，一些长期没有人居住的房子甚至长满了茂盛的绿植，存在严重安全隐患。这里的居民告诉记者，小区大部分业主已经不回来，住户基本都是租客，引进物业难度大。

　　观点：应首要解决小区安全隐患

　　姜键认为，小区管理与居民生活息息相关，是城市管理乃至社会安定的基础性环节，是非常重要的民生问题，这个问题如果解决不好甚至解决不了，不仅影响居民的心情而且影响生活质量，影响到他们的获得感、幸福感。所以这个问题值得重视。

　　从记者调查的情况来看，有无物业管理的小区，差别还是很大，因此应该花大功夫解决小区无物业管理问题。张京璐认为，老旧小区出现的问题最核心的还是要有人去管；引进物业管理公司管理是一方面，另一方面也可以研究引进一些社会的力量，包括公益组织，甚至考虑借助周边小区的物业力量，一起想办法参与到这个老旧小区的管理中，这样就可以解决老旧小区的实际问题。他还认为，老旧小区首先要解决安全隐患问题，然后听取居民建议，更好地找到适合老旧小区的管理方法。

　　经验：“共享管家”值得借鉴

　　大部分无物业小区面积小、户数少，独自聘请物业公司管理成本高，居民引进物业管理服务意愿低，这也是许多老旧小区面临的共性问题。为推进辖区无物业小区管理工作，翠香街道在福宁社区的康兴大厦、柠溪花园和青竹花园南区3个小区率先试点，引入临近小区的物业作为“共享管家”，以实现无物业小区楼栋有清扫保洁、有维修保养、有绿化养护、有安全防护、有停车规范的“五有”管理服务目标，赢得了居民称赞，形成了可持续、可复制的管理经验。

　　位于香溪路的柠溪花园是一个建成30多年的老旧小区，有173户居民，其中近半数住户是外来租客，人员流动大、管理难度高。2014年前任物业公司撤出后，柠溪花园陷入8年多的“管理真空”。2022年12月，“共享管家”项目进驻柠溪花园，通过智能化设备、人工兼职管理加“菜单式”服务的模式，让小区在最少的成本下还能享受物业管理服务。两年来，小区发生了很大变化：大门口新设了智能化行车道闸，车辆整齐地停放在车位上，垃圾投放点的垃圾不再堆积成山……居民的满意度随之提升，小区重新焕发了新生机。

　　在柠溪花园小区对面的康兴大厦和青竹花园南区，则选择了更精简的智能安防服务，平时可以根据实际需求向“共享管家”单次“点单”购买服务，可以有效节约成本，将钱花在刀刃上。

　　康兴大厦居民表示，社区帮我们搞了“共享管家”之后，心里觉得有个坚强的后盾，有什么问题可以随时找他们。

　　香洲区翠香街道福宁社区党委书记黄婉珍介绍，“共享管家”进驻，不但有效地解决了老旧小区无人管理的问题，而且去年“共享管家”里面有2万元的公共基金的结余，这也为小区今后公共区域的维修保养提供积累，有利于解决无物业小区要政府兜底的难题。

　　此外，在翠香街道和福宁社区的指导下，小区根据实际情况完善基础制度体系，制定了《小区管理规约》《小区议事规则》《福宁社区小区共管委员会职责》和《物业管理方案》。管理制度均上墙，履行情况接受街道、社区和居民的监督。目前，翠香街道共有13个小区采用了“共享管家”模式，下一步，翠香街道将根据实际情况，因地制宜，进一步推广“共享管家”的经验做法。

　　支招：发动业主参与管理

　　张京璐认为，《珠海经济特区物业管理条例》已经把物业管理的责任分得很清楚，政府该承担哪些，小区的业委会包括这个业主大会应承担哪些等都有明确规定。当地居委会等可帮助业委会等选择合适的小区管理方式。无论是引进物业管理公司还是“共享管家”，都得抓紧时间解决问题才好。

　　姜键认为，老旧小区的改造不能头痛医头，脚痛医脚，应从整体上来解决问题。对于一些老旧小区目前住户大多数为租客的现象，根据谁受益谁出钱的原则，应该发动业主来参与小区的改造，该出的费用应该由业主来出，因为小区改造后，环境、品质、功能等整体提升了，小区房子的租金也会提高，因此受益的还是业主。包括老旧小区的管理问题，也要发动业主来参与。