□本报记者 耿晓筠
8日,记者在我市工农中建交五大银行了解到,目前各大银行均已开始执行LPR房贷利率政策。以LPR为定价基准的房贷利率是什么意思?与以前有何区别?我市银行业专家解读说,从8日开始,所有商业银行的新发商业性个人住房贷款利率,以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。按照人民银行9月20日公布的LPR贷款利率,一年期的利率为4.2%,五年以上的贷款利率为4.85%,新的“最优”房贷利率是:商业性个人住房贷款首套利率不低于4.85%,二套利率不低于5.45%。简单地理解就是,从现在开始,10月份各商业银行的房贷利率=9月的LPR利率+加点。这个“加点”,是各银行根据各自银行的情况自己制定出来的。除珠海农行尚未向记者透露新房贷利率的加点基数外,其他几家银行的首套房利率加点区间均定在54-55个基点不等,二套房利率加点则在78.5-80个基点。
据珠海一国有银行工作人员介绍说,今年8月20日,人民银行首次实行LPR新机制,新报价机制与MLF利率挂钩,报价频率改为每月报价一次,LPR新机制的实施意味着开启了我国贷款利率双轨合一的进程。新的个人房贷利率计算方式,是将过去由央行制定的贷款基准利率变成了目前由18家参与利率报价银行的贷款利率平均值LPR即贷款基础利率。以央行基准利率改为LPR利率基准后,意味着房贷基准利率会随时变动。对于准备贷款买房的人来说,和以往不同的是,贷款价格从以往“一年一变”或“几年一变”变成了“一月一变”,更直观、灵活地反映了市场利率价格的变化。
我市银行业人士表示,按照各银行新的利率计算,10月的房贷利率要普遍比之前的稍微高一点。这会影响到哪些购房者的“荷包”?据了解,根据规定,在10月8日即定价基准转换日之前,已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。这意味着,各银行的存量个人住房贷款者不受影响,对于已经买房还在还贷的人群按照老的合同继续执行。与此同时,人民银行公告明确表明,公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。我市银行业人士坦言,其实,对于正在等待银行放贷的购房者而言,也不用太过担心,未来一段时间,房贷利率平稳过渡将是主流。同时,由于利率政策具有不可预测性,LPR利率每个月都或多或少有波动,早几个月买房或晚几个月买房没有明显的“赚”或“亏”。因为按照银行贷款合同,贷款利率仍是在LPR报价机制下按照“一年一调”的原则,当年内每月的还款额仍是固定的,这样即使贷款购房者在相对高利率段位获得贷款,当市场进入降息通道后,最迟一年购房者就可以享受到较低的利率,反之亦然。
有专家认为,房贷利率从“政策利率上浮”转向“5年期加点”模式,意味着楼市利率与实体经济利率将彻底脱钩。专家提醒,在“房住不炒”的主基调下,近一段时期房贷利率“掉头”向下的几率并不高,因此,购房者要清醒评估“实力”再出手买房。